8月25日，上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局等六部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，涉及住房限購、公積金、住房信貸、住房稅收等6項調整。新政自2025年8月26日起施行。

這是上海今年首次出手，對房地產(chǎn)市場(chǎng)政策進(jìn)行優(yōu)化調整。其中，限購政策迎來(lái)大調整。符合條件的家庭，外環(huán)外購房不限套數；成年單身按照居民家庭執行住房限購政策；公積金賬戶(hù)可支付首付款；商貸利率不再區分首套和二套；個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策完善等多項利好，有望激發(fā)更多剛需和改善型住房需求。

組合拳支持市場(chǎng)穩中向好

新政遵循“綜合施策”的思路，回應市場(chǎng)住房需求。

據市房管部門(mén)介紹，在調整住房限購方面：

一是，對符合住房購買(mǎi)條件的居民家庭，在外環(huán)外購房（包括新建商品住房和二手住房）不限套數。這里的居民家庭，是指滬籍居民家庭，和在上海連續繳納社會(huì )保險或個(gè)人所得稅滿(mǎn)1年及以上的非滬籍居民家庭。

二是，對成年單身人士按照居民家庭執行住房限購政策。

據了解，在優(yōu)化住房信貸方面：

一是，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不再區分首套和二套。

二是，重點(diǎn)優(yōu)化住房公積金政策。對繳存人購買(mǎi)符合規定的二星級及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金（含補充公積金）最高貸款額度上浮15%。

三是，對繳存人購買(mǎi)上海市新建預售商品住房的，可以按規定申請提取本人及配偶的住房公積金支付購房首付款。提取住房公積金支付購房首付款的，不影響其住房公積金貸款額度計算。

在調整住房房產(chǎn)稅方面：

為了與目前放開(kāi)限購政策動(dòng)態(tài)銜接，鼓勵和吸引人才在滬工作生活，減少非滬籍居民家庭與滬籍居民家庭在試點(diǎn)房產(chǎn)稅政策方面的差異，新增對符合條件的非滬籍居民家庭在上海購買(mǎi)第二套及以上住房，在合并計算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米免稅面積的優(yōu)惠。

更大力度回應居民關(guān)切

2024年，黨中央、國務(wù)院對房地產(chǎn)市場(chǎng)做出全新決策部署。同年5月和9月，上海分別出臺房地產(chǎn)“滬九條”“滬七條”。這套政策“組合拳”力度空前，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現積極變化。

上海市房地產(chǎn)交易中心數據顯示，今年上半年，一、二手住房累計成交1311萬(wàn)平方米，為2022年以來(lái)同期最高，同比增加17%。價(jià)格方面，上半年一手住房?jì)r(jià)格指數保持環(huán)比上漲，二手住房?jì)r(jià)格企穩。

距離2024年9月29日出臺“滬七條”，已經(jīng)過(guò)去近一年時(shí)間，住房交易保持在回穩向好狀態(tài)，為何上海還要再推樓市新政？

先看全國形勢。今年初，穩住樓市、股市首次被寫(xiě)進(jìn)政府工作報告總要求。8月18日召開(kāi)的國務(wù)院第九次全體會(huì )議，明確提出“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩態(tài)勢”的決策部署。

再看上海形勢。住房消費是穩住經(jīng)濟大盤(pán)、提振內需的關(guān)鍵發(fā)力點(diǎn)�！皽�七條”落地后，不少市民通過(guò)各種渠道呼吁購房政策在調整限購范圍、降低購房成本、鼓勵職住平衡等方面進(jìn)一步優(yōu)化。

7月和8月正值盛夏，也是傳統樓市淡季。此次新政出臺，就是結合市場(chǎng)供需關(guān)系變化，更大力度來(lái)回應居民關(guān)切，更好地滿(mǎn)足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

利好外環(huán)外住房交易

本次住房限購政策的一大亮點(diǎn)是，外環(huán)外不再限制購房套數，不再核查購房家庭名下住房套數。

多位專(zhuān)家表示，限購調整將釋放購買(mǎi)力，充分激活外環(huán)外的交易熱度。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，目前上海樓市總體穩定，但外環(huán)內外交易熱度的結構性差異客觀(guān)存在。外環(huán)外的置換類(lèi)賣(mài)家較多，尤其外地單身賣(mài)家，想要購入新房，受制于限購政策，必須要等舊房賣(mài)掉。

外環(huán)外不限套數，利好哪類(lèi)家庭？上海鏈家研究院負責人李根告訴記者，某一線(xiàn)城市在2024年和2025年在其遠郊區分步放寬限購，調整后，二手房市場(chǎng)率先回暖，單月網(wǎng)簽量迅速突破“榮枯線(xiàn)”，遠郊區新房市場(chǎng)熱度激增。兩類(lèi)群體成交最多，一是工作地點(diǎn)在遠郊區的白領(lǐng)，二是為老人購置養老房的改善型家庭。

上海外環(huán)外產(chǎn)業(yè)布局多，首套剛需和改善型需求都較為集中。專(zhuān)家認為，限購政策調整，一方面將滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，如外環(huán)外購房者再購房的需求，另一方面，符合職住平衡導向，更好支持此類(lèi)區域職工的購房和就業(yè)。

單身人士購房有福音

單身人士買(mǎi)房將迎來(lái)重大利好。在新政下，滬籍成年單身居民、外省市戶(hù)籍成年單身居民，在上海購買(mǎi)商品住房，將分別按照滬籍居民家庭、外省市戶(hù)籍居民家庭執行住房限購政策。

住房政策是吸引人才的重要手段。來(lái)自全國各地的優(yōu)秀人才，是上海這座城市的共建者。

專(zhuān)家認為，單身限購政策調整將同時(shí)釋放剛需和改善型需求。留住更多有能力、有需求的人才，從長(cháng)遠來(lái)看，可以為城市的發(fā)展注入活力，加快推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉型升級，有利于經(jīng)濟長(cháng)期穩定的發(fā)展。

利率變化降低置業(yè)成本

購房成本是老百姓最關(guān)心的話(huà)題。本次新政中，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不再區分首套和二套。調整后，符合條件的貸款人二套房商業(yè)貸款利率會(huì )有所降低，從而降低改善型住房置業(yè)成本。具體調整幅度視個(gè)人情況而異。

二套房貸利率如按照降到首套房貸利率來(lái)計算，以商業(yè)貸款金額200萬(wàn)元、年限30年為例，首套月供8486元，二套房（差異化地區）為8704元，非差異化地區為8925元。按最新政策，二套房利率可以再降低，非差異化地區每月可減少439元，得到的實(shí)惠在體感上會(huì )相當明顯。

該舉措有望釋放更多改善需求。盧文曦表示，今年以來(lái)，全國多個(gè)城市在商業(yè)性住房貸款方面，首套房和二套房不做嚴格區別，市場(chǎng)出現了顯著(zhù)的積極變化。

公積金可以“既提又貸”

在公積金政策方面，新政提出包括“既提又貸”在內的多種創(chuàng )新手段，鼓勵居民更加靈活地使用公積金。

“既提又貸”是指，支持繳存人在提取公積金支付購房首付款，同時(shí)申請公積金貸款�！罢�策將更好發(fā)揮公積金在購房領(lǐng)域的支持作用，豐富了購房者的首付款來(lái)源渠道�！鄙虾Ｒ拙友芯吭焊痹洪L(cháng)嚴躍進(jìn)表示，該政策既降低了相關(guān)成本，也能壓縮首付款籌集時(shí)間，對于加快交易節奏、促進(jìn)住房消費需求釋放等都有積極作用。

同時(shí)，新政明確提高綠色建筑的公積金貸款額度。有關(guān)二星級以上新建綠色建筑商品住房的具體標準，是參照了2024年10月1日起實(shí)施的《綠色建筑評價(jià)標準》GB/T 50378-2019（2024年版）。專(zhuān)家指出，從上海來(lái)看，此次所提及的二星級以上綠色建筑，占全市新房的比重約為60%，政策惠及面很大。

“綜合來(lái)看，上海屬于全國優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，近年持續好于全國基本面。新政下的市場(chǎng)表現有望更加活躍�！眹儡S進(jìn)表示，此次新政出臺恰逢其時(shí)，上海樓市即將迎來(lái)“金九銀十”的傳統銷(xiāo)售旺季，開(kāi)發(fā)商和中介機構都應把握機會(huì )，優(yōu)化對策。

附政策全文：

為更好滿(mǎn)足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，8月25日，市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務(wù)局、人民銀行上海市分行、市公積金管理中心等六部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），包括調減住房限購、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個(gè)人住房信貸以及完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅等政策�！锻ㄖ�》自2025年8月26日起施行。

一、調減住房限購政策

為更好滿(mǎn)足居民改善性需求，促進(jìn)宜居安居、職住平衡，《通知》明確進(jìn)一步調減住房限購政策。一是符合條件居民家庭在外環(huán)外購房不限套數。對符合本市住房購買(mǎi)條件的居民家庭，包括本市戶(hù)籍居民家庭、在本市連續繳納社會(huì )保險或個(gè)人所得稅滿(mǎn)1年及以上的非本市戶(hù)籍居民家庭，在外環(huán)外購買(mǎi)住房不限套數，包括新建商品住房和二手住房。二是成年單身人士按照居民家庭執行住房限購政策。

按照上述規定，滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士，在外環(huán)外購買(mǎi)住房不限套數；在外環(huán)內限購2套住房。非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購房之日前在本市連續繳納社會(huì )保險或個(gè)人所得稅滿(mǎn)1年及以上的，在外環(huán)外購買(mǎi)住房不限套數；自購房之日前在本市連續繳納社會(huì )保險或個(gè)人所得稅滿(mǎn)3年及以上的，在外環(huán)內限購1套住房。

關(guān)于住房限購政策相關(guān)業(yè)務(wù)，可撥打房地產(chǎn)交易行業(yè)服務(wù)熱線(xiàn)“962269”具體咨詢(xún)。

二、優(yōu)化住房公積金政策

為加大公積金支持住房消費力度，《通知》規定優(yōu)化住房公積金政策。一是提高個(gè)人住房公積金貸款額度。對繳存人購買(mǎi)二星級及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金（含補充公積金）最高貸款額度上浮15%。首套最高貸款額度從160萬(wàn)元提高至184萬(wàn)元，多子女家庭首套上浮比例可疊加計算，從192萬(wàn)元提高至216萬(wàn)元；二套最高貸款額度從130萬(wàn)元提高至149.5萬(wàn)元。二是支持提取住房公積金支付購房首付款。對繳存人購買(mǎi)我市新建預售商品住房的，可以按規定申請提取本人及配偶的住房公積金支付購房首付款。三是支持住房公積金“又提又貸”。對繳存人提取住房公積金支付購房首付款的，不影響其住房公積金貸款額度計算。

關(guān)于住房公積金貸款和提取業(yè)務(wù)的具體辦理方式及材料，可查詢(xún)上海住房公積金官網(wǎng)或撥打住房公積金熱線(xiàn)“12329”具體咨詢(xún)。

三、優(yōu)化調整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機制

為減輕居民購房利息負擔，《通知》明確優(yōu)化個(gè)人住房信貸政策。銀行業(yè)金融機構根據上海市市場(chǎng)利率定價(jià)自律機制要求和本機構經(jīng)營(yíng)狀況、客戶(hù)風(fēng)險狀況等因素，在利率定價(jià)機制安排方面不再區分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款的具體利率水平。

關(guān)于住房貸款相關(guān)業(yè)務(wù)，可向經(jīng)辦銀行具體咨詢(xún)。

四、完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策

為銜接優(yōu)化住房限購政策，《通知》規定對符合條件的非本市戶(hù)籍居民家庭購買(mǎi)的第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅；購買(mǎi)的第二套及以上住房在合并計算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。由于個(gè)人住房房產(chǎn)稅按年征收，因此2025年1月1日起符合條件的購房者可享受本條政策。

關(guān)于完善個(gè)人房產(chǎn)稅政策的具體操作規定由市財稅部門(mén)另行制定，相關(guān)業(yè)務(wù)可撥打稅務(wù)咨詢(xún)熱線(xiàn)“12366”具體咨詢(xún)。（記者 戚穎璞）